Categoria: Pillole di diritto

L’annullamento del contratto

Frequenti sono i quesiti circa le possibilità, che le parti hanno, di ipotizzare l’annullamento del contratto concluso: poiché è molta la confusione a tale riguardo ed è bene precisare i confini, abbastanza ristretti, di una tale eventualità, in via, come sempre, assai sintetica e chiara, cerchiamo di evidenziare i concetti fondamentali di tale importante argomento.
In presenza di determinati vizi, specificamente previsti ed indicati dalla legge, il contratto concluso tra le parti può essere annullato, sempre e solo a mezzo di una pronuncia giudiziale, ossia una sentenza, appunto, di annullamento, fino alla quale, è bene precisare, il contratto stesso continua a produrre i suoi effetti.
Le cause generali di annullabilità del contratto previste dal codice civile sono l’incapacità legale o naturale di uno dei soggetti ed i cosiddetti vizi della volontà, ossia l’errore, la violenza ed il dolo.
Un soggetto si trova in stato d’incapacità legale ove sia minore d’età, interdetto, inabilitato o sottoposto ad amministrazione di sostegno o, viceversa, d’incapacità naturale, ove si trovi, concretamente ed al di là della qualificazioni legali di cui sopra, in stato d’incapacità d’intendere e/o volere (menomazione, dovuta alle più svariate ragioni, della propria sfera intellettiva e della volontà).
Il contratto concluso dall’incapace, può essere impugnato ai fini dell’annullamento, dal rappresentante legale dell’incapace stesso (ossia, colui che ne cura gli interessi, non essendone in grado il soggetto) o dall’incapace medesimo.
L’errore è, invece, l’ignoranza o la falsa rappresentazione, da parte di uno dei contraenti, di elementi contrattuali rilevanti ai fini della conclusione del contratto: condizioni per invocare l’annullamento del contratto, in questo caso, sono la rilevanza dell’errore (deve ricadere su elementi essenziali dell’accordo, quali la natura, l’oggetto e tale da determinare la parte a concludere) e la riconoscibilità dell’errore (è necessario che, la controparte, fosse nelle condizioni di accorgersi dell’errore).
Abbiamo violenza, rilevante a fini di annullamento del contratto, quando un contraente o un terzo, mediante una minaccia ingiusta esercitata sull’altro contraente, lo induce a concludere un contratto che, diversamente, non avrebbe voluto: la parte che ha subito la violenza (che dev’essere esplicita, seria ed attuale), può invocare l’annullamento del contratto così concluso.
Ove, infine, si rilevi venuto ad esistenza ogni tipo di inganno, raggiro, artificio, menzogna, falsa rappresentazione di uno scenario di fatto, a mezzo dell’opera consapevole e volontaria di un soggetto, allo scopo di indurre, uno dei contraenti, a concludere il contratto, si concretizza la fattispecie del dolo: la parte contraente, vittima del dolo, può agire in giudizio ed invocare l’annullamento del contratto, a condizione che, il dolo stesso, sia stato determinante ai fini della conclusione del contratto che, senza di esso, non sarebbe stato perfezionato.
E’ importante rammentare che, l’indispensabile azione giudiziale di annullamento, si prescrive in cinque anni, che decorrono, in caso di incapacità legale, dal momento in cui cessa lo stato giuridico che la provoca (interdizione, minore età..), in caso d’incapacità naturale, dal momento della conclusione del contratto ed, in ultimo, in caso di vizio del consenso, dal giorno cui cessa la violenza o sono stati scoperti l’errore o il dolo, come sopra descritti.
L’effetto dell’eventuale sentenza di annullamento è retroattivo, ossia, oltre a determinare l’estinzione del contratto, ne elimina gli effetti dal momento della conclusione, comportando, così ed in linea generale, il ripristino della situazione di fatto e diritto preesistente al contratto medesimo venuto meno.
Importante segnalare, in chiusura, che, i soggetti terzi che, in buona fede, hanno acquisito un diritto in virtù del contratto, poi annullato, sono tutelati dalla legge, salvo il caso che, l’annullamento, dipenda da incapacità legale (interdizione, minore età, amministrazione di sostegno..), circostanza nella quale, l’annullamento medesimo, travolge anche i diritti dei terzi di buona fede.

I pagamenti nelle transazioni commerciali

Un tema di assoluto interesse, per qualsiasi impresa ma, anche, per ogni professionista, è senza dubbio quello dei pagamenti nell’ambito degli affari e transazioni commerciali.
Proprio in ragione di tale rilevanza, la normativa, tanto comunitaria quanto nazionale, si è occupata di specificamente disciplinare la materia.
Osserviamo, con la consueta sintesi, i punti fondanti di tale regolamentazione.
Si definisce “transazione commerciale”, qualsiasi contratto stipulato tra imprenditori (compresi i professionisti) o tra imprenditori e pubbliche amministrazioni, che abbia ad oggetto, in via esclusiva o prevalente, la consegna di merci o la fornitura/prestazione di servizi, appalti e/o esecuzione di opere.
Il periodo di pagamento non può superare i termini indicati dal d.lgs 231/02 (art.4), individuati, dalla norma, in un massimo di 30 giorni dal ricevimento della fattura o nota proforma ed, ove sia incerta tale data, dal ricevimento della merce o della prestazione del servizio: è molto importante, quindi, che vi sia sempre evidenza documentale di tali avvenimenti/adempimenti; termini convenzionali, ossia pattuiti tra le parti, possono superare i 30 giorni di cui sopra, fino ad un massimo di 60, che possono essere superati solo sulla base di una clausola scritta specifica, approvata dalle parti e non “gravemente iniqua” per il creditore (il termine non può essere palesemente eccessivo e non può esservi alcuna rinuncia agli interessi di mora e/o ai danni patiti per il ritardo).
Un termine di pagamento superiore ai 60 giorni non è mai ammissibile a danno di un lavoratore autonomo o di una PMI (art. 7 comma 4 bis d.lgs 231/02).
Gli interessi moratori decorrono senza la necessità di preventiva costituzione in mora, a partire dallo spirare del termine pattuito (o, diversamente, legalmente previsto): le parti possono concordare interessi di mora più alti di quelli legali, il cui tasso è indicato, per le transazioni commerciali, con comunicazione semestrale del Mef che specifica la parte variabile degli stessi, che va a sommarsi ad una parte fissa individuata nella misura dell’8% (dal 2012, precedentemente si attestava al 7%).
Il primo rimedio giudiziale, a fronte del perdurare di un mancato pagamento, è senza dubbio il ricorso per decreto ingiuntivo, che mira ad ottenere un provvedimento, anche in caso di debitore estero, che imponga l’adempimento in tempi brevi, trascorsi i quali ed in mancanza di opposizione giudiziale fondata, si potrà ipotizzare di procedere con i possibili pignoramenti, mobiliari e/o immobiliari, a danno dei debitori inadempienti.
Il diritto di famiglia, banale dirlo, è materia del tutto complessa e delicata, motivo per cui, l’obiettivo che si deve porre un professionista in una sede quale questa, è quello di fornire indicazioni certamente fondamentali, ma di carattere inevitabilmente generale e sintetico.
L’obbligo della cura e del mantenimento dei figli, è previsto dalla Costituzione (art.30) e viene ad esistenza, per i genitori (anche non coniugati), per il solo fatto di averli generati: essi dovranno, in via pratica, mantenere i propri figli in proporzione alle rispettive sostanze e secondo le loro specifiche e concrete capacità di lavoro (art.148 c.c.)
Lo scenario descritto non muta, ovviamente, in caso di separazione della coppia, anche non unita in matrimonio, venendo a verificarsi delle situazioni che, in caso di presenza di prole minore affetta da patologia importante, o maggiorenne parimenti malata e non autosufficiente, occorre siano disciplinate con estrema cura, tanto in sede di separazione consensuale quanto contenziosa.
Il cosiddetto assegno di mantenimento, assolve ad una molteplicità di esigenze, non riconducibili al solo obbligo alimentare, ma che si estendono, ovviamente, all’aspetto abitativo, scolastico, sportivo e, naturalmente, sanitario.
A riguardo di quest’ultimo tema, è necessario fissare alcuni punti di notevole rilevanza.
L’obbligazione del contributo al mantenimento, viene posta a carico del genitore non convivente con la prole minore (o maggiorenne non autosufficiente) e, nell’importo dell’assegno, da corrispondersi all’altro genitore, devono intendersi ricomprese le spese ordinarie, relative al sostentamento-mantenimento, all’educazione e all’istruzione dei figli.
Le spese medico-sanitarie rappresentano un settore particolare ed, a tale riguardo, occorre sottolineare la decisiva importanza che hanno assunto, negli ultimi anni, i protocolli elaborati dai vari Tribunali del Paese, che si occupano di identificare e disciplinare, allo scopo di prevenire le maggiori conflittualità, l’insieme delle spese straordinarie, nelle quali, appunto, rientrano molto spesso le sopra citate spese sanitarie.
In generale, sono definite straordinarie le spese mediche non prevedibili e non consuetudinarie, mentre saranno intese quale ordinarie quelle relative alle visite di controllo, di routine o connesse ad abituali trattamenti terapeutici. La differenza non è di poco conto, poiché, il regime delle spese straordinarie, al pari di quelle non mutuabili, può prevedere una suddivisione dell’onere economico a carico dei genitori, nella misura del 50% ciascuno ma, anche, imporre la necessità di un preventivo accordo tra i genitori stessi, in ordine allo specifico esborso in questione, accordo che, come facile immaginare, potrà risultare maggiormente complesso in proporzione alla delicatezza della pratica medica e del suo eventuale costo.
A titolo di esempio si può citare il caso degli interventi chirurgici, considerati sempre di carattere straordinario e, da porsi in essere, solo previo accordo tra i genitori, a meno di manifesta urgenza, caso in cui, la grande maggioranza delle linee guida giudiziali, esclude la necessità dell’accordo preventivo.
L’universo delle spese per i farmaci può rivelarsi non meno complesso, con alcuni Tribunali che individuano alcune tipologie quali straordinarie che non necessitano, però, di accordi (farmaci prescritti dal pediatra, Trib. Monza) ed altri che, invece, richiedono un accordo con riguardo ad ogni farmaco prescritto da specialista (Trib. Firenze).
Alla luce di queste indicazioni fondamentali, appare evidente come possano rivelarsi sommamente complesse e delicate la strutturazione e gestione di un regime di separazione di genitori, rammentiamo, anche non coniugati, nel caso si debba affrontare una situazione di ricovero di un minore, o maggiorenne non autosufficiente o gravato da handicap, per patologia grave o che, comunque, comporti lunghi periodi di ospedalizzazione o riabilitazione.
Non sfugge a criteri assai più complessi, di quelli che concorrono alla disciplina di una separazione senza le problematiche di cui sopra, anche la sfera della normazione e gestione del diritto di frequentazione del minore malato, da parte del genitore non convivente o, addirittura, non affidatario: è del tutto evidente che sarà imprescindibile impegnarsi, soprattutto a livello legale, per individuare un’adeguata modalità che salvaguardi due aspetti d’importanza centrale e tutelati dalle norme e dalla giurisprudenza unanime, ossia il diritto a vivere appieno la propria esperienza ed il proprio ruolo di genitore, da un lato, attraverso un rapporto con il minore adeguato e, dall’altro ed ancor più importante, il diritto del piccolo malato di avere, accanto a sé e più del “normale”, entrambi i propri genitori, seppur separati.

Uno dei contratti più importanti e di frequente utilizzo, per le aziende, è senza dubbio quello di trasporto. Prendiamo in esame, come di consueto in sintesi, gli elementi fondamentali di tale fattispecie e le accortezze, minime, che occorre osservare, facendo specifico riferimento al trasporto su strada.
Le parti contrattuali sono, di regola, il vettore (impresa individuale o persona giuridica iscritta all’albo nazionale autotrasportatori), il mittente (colui che stipula il contratto con il vettore) ed il destinatario (il soggetto che riceve le merci, che può essere il mittente stesso). I trasporti su strada, dal punto di vista normativo, sono regolati dal codice civile (artt.1683-1702 c.c.) ed, in particolare, dal d.lgs 286/05.
Il contratto di trasporto, di norma, dev’essere stipulato in forma scritta ed avere data certa, ossia “marcato” con firma digitale o inviato a mezzo pec e, per essere pienamente valido, deve contenere almeno i seguenti elementi:
– generalità di vettore e committente e dell’eventuale caricatore della merce (ossia colui che consegna la merce al vettore, curando la sistemazione sul veicolo);
– numero d’iscrizione del vettore all’albo nazionale;
– tipologia e quantità della merce;
– corrispettivo del servizio di trasporto e modalità di pagamento;
– luoghi di presa in consegna merce e riconsegna della stessa;
– tempistica massima per carico e scarico della merce trasportata.
Un’attenzione importante che deve avere il mittente è senza dubbio quella di verificare che, il vettore prescelto, sia effettivamente iscritto all’albo nazionale e rispetti gli adempimenti retributivi nei confronti degli addetti ed assicurativi di legge, pena la responsabilità in solido, del mittente col vettore, nel termine di un anno dalla cessazione del contratto, con riguardo alle rivendicazioni dei lavoratori, limitatamente alle prestazioni ricevute in occasione del contratto stesso ed ai premi assicurativi pretesi dagli organi amministrativi.
Il termine per il pagamento del dovuto, al vettore, non può eccedere i 60 giorni, dall’emissione della fattura per il servizio di trasporto effettuato.
Un accenno ai documenti di trasporto indispensabili, che sono la lettera di vettura, che accompagna la merce ed è prova del contratto ed il documento di trasporto (ddt), che certifica il trasferimento di merci dal mittente-venditore al destinatario-acquirente e che dev’essere previsto in duplice copia, una conservata dal soggetto che l’ha emesso (mittente-venditore) e l’altra da consegnarsi al destinatario-acquirente; il ddt non è necessario nei casi di fatturazione immediata, poiché, in tale eventualità, sarà la fattura stessa ad accompagnare la merce.
Nella normalità dei casi, il mittente dovrà consegnare il carico al vettore, avendo cura di porre a disposizione eventuale documentazione speciale, relativa alla specifica merce oggetto di trasporto (certificati di origine merce, permessi particolari): il mittente sarà, infatti, l’unico responsabile per i danni o sanzioni derivanti dalla mancanza, o inesattezza, di tali documenti.
Il vettore, da parte sua, presa in consegna la merce, deve assicurarne la custodia sino alla consegna ed è suo onere il rispetto di tutte le norme inerenti il materiale trasporto (codice della strada, massa trasportabile, sicurezza, limiti di carico, sagoma, etc..), come, parimenti, sarà una sua obbligazione la fase di carico e stivaggio (salvo la presenza del caricatore, di cui sopra); all’arrivo della merce a destinazione, il vettore deve conservarla e custodirla sino all’effettiva consegna al destinatario ed, inoltre, avrà la responsabilità, salvo diversa pattuizione, delle operazioni di scarico e di eventuali danni, subiti dalla merce, in tale circostanza: solo la consegna effettiva della merce, senza danneggiamenti o perdite, libera da responsabilità il vettore, non essendo sufficiente, a tal fine, la sola sottoscrizione del documento di trasporto da parte del destinatario.
Si rammenta che gli autotrasportatori di merci, per conto terzi, hanno l’obbligo di legge di dotarsi di assicurazione per i danni alle cose da trasportare e, senza tale polizza, non è ammessa alcuna iscrizione all’albo nazionale.
Un ultimo accenno al trasporto su strada internazionale, per sottolineare come, tale contratto, sia disciplinato dalla cosiddetta CMR (Convenzione di Ginevra del 1956) che si applica ogniqualvolta che, il luogo di carico e quello di scarico, indicati in contratto, siano in Stati differenti e che, almeno uno di questi, aderisca alla convenzione: in mancanza, le parti sono libere di scegliere la legge che regoli il trasporto o, diversamente, sarà applicata quella di residenza o sede del vettore.

Adibire un lavoratore a mansioni inferiori (demansionamento) è pratica generalmente vietata, in quanto lesiva della professionalità acquisita dal lavoratore medesimo, fatte salve alcune eccezioni, circoscritte da legge e giurisprudenza, che si possono individuare nei casi di rilevante modifica degli assetti organizzativi aziendali, tale da incidere, in modo sostanziale, sulla posizione del lavoratore e nelle ipotesi previste dai contratti collettivi.
Il datore di lavoro potrà, in queste eventualità, destinare il dipendente a mansioni appartenenti ad un livello d’inquadramento immediatamente inferiore nella classificazione ed articolazione contrattuale, senza, però, mutare la categoria legale: ciò vuol dire che, un impiegato, potrà vedersi assegnare mansioni riconducibili al quarto livello, pur avendo una qualifica da terzo (e potendo, quindi, svolgere mansioni da terzo), ma non potrà uscire dalla categoria impiegatizia.
La modifica delle mansioni dev’essere comunicata, al lavoratore, sempre ed inderogabilmente in forma scritta, a pena di nullità.
E’ molto importante sapere che, il lavoratore, ha diritto di conservare tanto il livello d’inquadramento (anche se sono mutate le mansioni) quanto il trattamento economico, riconosciutogli prima dell’assegnazione a compiti inferiori, con l’eccezione di particolari elementi della retribuzione specificamente collegati alle mansioni superiori precedentemente poste in essere (esempio, indennità di cassa, di trasferta).
Il demansionamento, addirittura con la modifica della categoria legale nella quale è inserito il lavoratore (operaio, impiegato, quadro), è possibile anche a seguito di accordo tra le parti, a patto che questo avvenga in ragione della superiore necessità di conservazione del posto di lavoro (diversamente non ottenibile), dell’acquisizione di una diversa professionalità o dell’ottenimento di un oggettivo miglioramento delle condizioni di vita del lavoratore.
Il relativo accordo dev’essere sempre siglato in sede protetta (sede giudiziale, commissioni di conciliazione dell’ispettorato del lavoro o in sede sindacale) dove le parti si potranno fare assistere da avvocati o rappresentanti di fiducia.
In caso di violazione della disciplina sopra sintetizzata, il lavoratore potrà proporre ricorso al Giudice del lavoro, per vedere riconosciuto l’illecito demansionamento, il giusto trattamento retributivo ed, eventualmente e qualora provato, il risarcimento del danno, anche non patrimoniale (ossia biologico): occorre porre attenzione ai termini di prescrizione dei relativi diritti, individuati, dalla Cassazione, in 5 anni per il trattamento retributivo ed in 10 anni per il diritto al riconoscimento della corretta qualifica.
Il licenziamento per giusta causa, o in tronco, che dir si voglia, è un provvedimento sempre legato ad una specifica condotta del lavoratore e mai a differenti ragioni riferibili, in ipotesi, all’attività produttiva dell’azienda o all’organizzazione del lavoro.
La condotta dev’essere talmente grave da determinare la lesione, irreversibile, del vincolo fiduciario che fonda il rapporto lavorativo, e contrattuale, tra datore e dipendente ed i fatti che causano detta lesione sono tali da conferire, sempre al datore, la facoltà di recedere dal contratto senza il preavviso che, diversamente, la legge impone di concedere al lavoratore, secondo vari criteri legati all’anzianità del lavoratore medesimo ed indicati nei contratti collettivi.
Il licenziamento dev’essere sempre intimato per iscritto e posto in essere secondo una precisa ed inderogabile procedura descritta dalla legge generale (Statuto dei lavoratori), pena la sua inefficacia.
La giusta causa posta a fondamento di un tale provvedimento, può sostanziarsi anche in un comportamento extra-aziendale, che presenti quei requisiti di gravità tali per cui, parimenti, il datore di lavoro risulta legittimato a ritenere, ed affermare, il venir meno dell’affidamento e della possibilità, anche provvisoria, della prosecuzione del rapporto d’impiego.
Può risultare utile fornire qualche pratico esempio della fattispecie sopra tratteggiata e rammentare che, si verifica una giusta causa di licenziamento in tronco, in caso di atteggiamenti ed espressioni irriguardose/offensive o minacciose nei confronti del datore di lavoro o di colleghi, in caso di abbandono del posto di lavoro senza giustificato motivo, da cui derivi un pregiudizio (od un rischio) per l’azienda o i colleghi, di assenze ingiustificate dal posto di lavoro, in caso di rifiuto alla ripresa del lavoro al termine di una malattia o di falsificazione di documentazione medica, in caso di commissione di reati di una certa rilevanza (esempi tipici sono il furto, falsa testimonianza, violenza sessuale, spaccio di stupefacenti), ma anche in caso di diffamazione o divulgazione di notizie dannose e non veritiere, sul conto di colleghi o datore di lavoro, poste in essere di persona, via mail o social network.
Si tratta, come facile intuire, di situazioni molto serie e connotate da gravità manifesta, per cui è consigliabile, per il datore da un lato, di soppesare assai attentamente la sussistenza del sottolineato requisito della gravità, prima di determinarsi ad assumere la decisione di porre in essere un licenziamento in tronco e, per il lavoratore dall’altro, di verificare attentamente sia la possibilità di avanzare una difesa credibile, a fronte delle accuse ricevute, sia l’avvenuto rispetto, da parte dell’azienda, della procedura inderogabile di legge imposta per la legittimità del licenziamento per giusta causa.
Moltissime persone si sono certamente imbattute nell’impossibilità di apportare alcune modifiche, che ritenevano necessarie, alle parti esterne del proprio appartamento, balconi, davanzali, logge, terrazzi o simili, a causa del famoso principio della tutela del decoro architettonico dello stabile, invocato o direttamente in ambito assembleare o, più spesso, da solerti vicini di casa che, generalmente, segnalano i presunti illeciti all’amministrazione condominiale.
Ma di che si tratta, in sostanza?
In primo luogo, occorre ricordare che, tale principio, è riconosciuto dal codice civile, all’art.1120 comma 4, laddove si definiscono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio, che può individuarsi, sulla scorta delle risalenti indicazioni della giurisprudenza, nella linea estetica dello stabile indipendentemente dal suo particolare pregio artistico. Esso è qualificabile come bene comune, al quale, quindi, sono (e devono) essere interessati tutti i condomini, anche perché suscettibile di valutazione economica, che va ad incidere, in ultimo, sul valore specifico ed unitario di ogni immobile facente parte dello stabile stesso.
In definitiva, la legge tutela la linea armonica, laddove esistente ed ancorché molto semplice, che caratterizza la fisionomia dell’edificio e permette, invece, sia le innovazioni che non compromettano questo scenario sia quelle che, ancorché potenzialmente lesive, risultano di maggiore utilità per i condomini, quale, ad esempio, l’installazione di inferriate per ragioni di sicurezza.
Può risultare utile compiere alcuni accenni, a titolo di pratico esempio, ad interventi considerati, generalmente, lesioni al decoro sopra descritto:
– sopraelevazione di piano compiuta in stile completamente diverso dal resto del palazzo;
– innalzamento o cambio radicale di colore dei parapetti dei balconi;
– installazione di strutture/coperture di balconi o logge, che alterano visibilmente la fisionomia della facciata condominiale;
– la sistemazione di una canna fumaria che percorra tutta la facciata condominiale.
L’installazione di parabole, condizionatori d’aria e caldaie, invece, va posta in essere con opportuni accorgimenti, che ne limitino il più possibile l’impatto visivo, poiché non si può considerare affatto vietato il loro posizionamento.
In caso di controversia sul punto, in realtà assai frequente, il giudizio circa il caso concreto spetterà al giudice, con la puntualizzazione che, nell’ottica della valutazione, peserà anche l’epoca di realizzazione dell’edificio, venendo ovviamente maggiormente tutelati, sotto questo profilo, gli stabili più antichi.
In ultimo, si rammenta che, un utile strumento per comprendere se alcune innovazioni siano permesse in un dato contesto, è certamente il regolamento condominiale che può specificamente vietare alcune lavorazioni od installazioni che, diversamente ed in linea generale, sarebbero consentite.
Il consiglio più opportuno è senz’altro quello di giovarsi di una consulenza professionale, prima di porre in essere un intervento su parti di proprietà esclusiva, intervento che, laddove denunciato e riconosciuto come vietato, potrebbe comportare, come visto, la necessità di sostenere la spesa per la rimozione ed il ripristino o, peggio, anche per un giudizio.

Acquisto d’immobili da costruire

L’acquisto di un immobile da costruire è un passo che va posto in essere con alcune attenzioni fondamentali, al fine di evitare spiacevoli e, spesso, assai dannose sorprese.
In primo luogo, è bene sapere che, la legge, tutela, con strumenti efficaci, l’aspirante acquirente che ha deciso di acquistare un immobile ancora in costruzione o, addirittura, esistente solo a livello di progetto; è quindi consigliabile diffidare del tutto di soggetti od imprese che, stranamente, si mostrano poco attente o preparate circa le garanzie e tutele da offrire (peraltro obbligatoriamente) agli aspiranti compratori.
I soggetti che si apprestano a concludere l’acquisto di un immobile da costruire devono essere protetti, in via estremamente  sintetica e concreta, da due rischi fondamentali e molto seri: la crisi dell’impresa costruttrice ed i vizi e difetti dell’immobile costruito e consegnato, dopo l’acquisto.
Come avviene nel concreto la tutela e quali sono le accortezze indispensabili?
Il contratto preliminare di vendita deve essere obbligatoriamente stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con l’intervento del notaio e, il contratto medesimo, va trascritto nei registri immobiliari, al fine di evitare il rischio d’ipoteche successive sull’immobile; inoltre, all’atto del preliminare, il venditore-costruttore, è obbligato a consegnare, all’acquirente, una fideiussione che garantisca il rimborso, all’acquirente stesso, di ogni cifra pagata, o da pagare, in caso di crisi dell’impresa: la validità della fideiussione dev’essere verificata dal notaio; è importante ricordare che, se non avviene con l’intervento del notaio o non viene consegnata la fideiussione, il preliminare non si potrà stipulare e, se stipulato, risulterà nullo.
Allo stesso modo, al momento della stipula del contratto definitivo (rogito), il notaio dovrà avere cura che, il venditore-costruttore, consegni al compratore una polizza assicurativa (cosiddetta postuma decennale, che va citata nell’atto stesso) che tuteli, sempre il compratore, dal rischio di vizi e gravi difetti dell’immobile, nell’arco del decennio successivo all’acquisto: altrettanto importante sapere che, in caso il venditore-costruttore non consegni la polizza, il contratto definitivo non si potrà stipulare e, qualora avvenisse, lo stesso sarà nullo, al pari del preliminare sottoscritto senza l’intervento del notaio o, come visto, senza la consegna della prevista fideiussione.

Infiltrazioni in appartamento, che fare

Una delle situazioni più spiacevoli che si può verificare nelle nostre case e che può gravare sui nostri immobili, in modo particolare in ambito condominiale, è quella delle infiltrazioni d’acqua a carico di strutture murarie, pareti o soffitti.
Si tratta di un fenomeno insidioso, che, se non affrontato tempestivamente e nei corretti modi, può causare danni anche molto ingenti.
Ma che fare, da un punto di vista legale, ove ci si trovi, malauguratamente, a vivere una problematica simile?
Il primo ed imprescindibile accorgimento, tanto che ci si trovi dalla parte del danneggiato quanto, a maggior ragione, da quella del danneggiante, è di dotarsi (ovviamente prima dell’evento) di adeguata polizza assicurativa, che tenga indenne il soggetto assicurato, in ragione del pagamento del premio, dai danni subiti o procurati.
Assume importanza assai rilevante, in tali frangenti, la presenza e l’operato di un’efficace assicurazione, perché, ove origine ed entità del danno sono indagati con accuratezza ed, in seguito, opportunamente ristorati ai soggetti che emerge ne abbiano diritto, si abbattono significativamente le probabilità di contenzioso.
Ove, invece, non fosse semplice o possibile individuare una soluzione conciliativa, a mezzo delle assicurazioni, per via d’insanabili divergenze circa l’origine o l’entità dei danni, sarà necessario farsi assistere legalmente.
In tale eventualità, sarà indispensabile, in primo luogo, non intervenire sulle strutture danneggiate, a fini di ripristino, prima di aver fatto compiere le opportune verifiche peritali che, in un primo tempo, potranno essere di carattere privato, ossia poste in essere direttamente dalle parti coinvolte che, in base alle relative risultanze e con l’ausilio dei propri legali, potranno ricercare una soluzione bonaria; in un secondo tempo, invece, qualora si rivelasse vano anche il lavoro dei legali di ricerca di una conciliazione, si dovrà procedere in via giudiziale, sempre avendo l’accortezza di non mutare lo stato dei luoghi oggetto di sinistro, che, diversamente, non potrebbero offrire più validi elementi di prova: si pensi, ad esempio, a quei casi nei quali risulta particolarmente difficile l’individuazione dell’origine della perdita (tubatura privata o comune, braga, diramazione tubo condominiale, rottura per usura, per sinistro…).
Soccorre in questi casi, dove l’urgenza d’intervenire è spesso essenziale, uno dei procedimenti speciali previsti dal nostro ordinamento, ossia l’accertamento tecnico preventivo (ATP), in virtù del quale, in tempi rapidi, viene nominato dal Tribunale un consulente tecnico d’ufficio (CTU), il quale avrà il compito, sulla base di un apposito ed analitico incarico dettato dal Giudice, di indagare e chiarire, a beneficio delle parti coinvolte, origine, cause, entità dei danni e costi di ripristino.
La perizia predisposta dal tecnico del Tribunale diviene, così, strumento utile per risolvere la vertenza, poiché, a differenza delle perizie private delle parti, rappresenta e “fotografa” , in anticipo (appunto, accertamento preventivo), quelle che sarebbero, con ogni probabilità, l’interpretazione e la valutazione del Giudice nell’ambito di una causa ordinaria di accertamento e risarcimento del danno, ultima opzione disponibile per le parti medesime, laddove fallisse la conciliazione anche dopo la conclusione del procedimento per ATP prima descritto.
In definitiva, il suggerimento fondamentale è quello di non agire in modo avventato, pur trovandosi in una situazione spiacevolissima e, spesso, assai invalidante e gravosa, poiché, il rischio, è quello di veder svanire le possibilità del pieno ristoro del danno subito (per il danneggiato) e di dimostrare, magari, la propria assenza di colpa (per il presunto danneggiante).

Il recesso nelle locazioni abitative

Un contratto di frequentissima applicazione nella prassi quotidiana è senza dubbio la locazione, tanto abitativa quanto commerciale.
Forniamo, come d’abitudine, alcune sintetiche e pratiche informazioni circa l’ipotesi in cui, una delle parti, voglia o abbia la necessità di recedere dal contratto stipulato con funzione abitativa.
In ambito di locazione abitativa classica (ossia, a canone libero o 4+4 che dir si voglia), che rappresenta, di gran lunga, il contratto più diffuso a livello, appunto, abitativo, il conduttore/inquilino ha la facoltà di recedere nei casi previsti specificamente dal contratto ed alle condizioni che, le parti, sono libere d’individuare ma, in ogni caso ed a norma dell’art.3 comma 6 della L.431/98, gli è garantita la possibilità di recedere, in qualunque momento, se ricorrono motivi gravi (reali e dimostrabili) e con un preavviso di sei mesi (ossia, fermo l’obbligo di versare gli ultimi sei mesi di canone e spese dovute).
Il locatore/proprietario, invece, non ha la stessa facoltà del conduttore e non può liberamente recedere ed, ove fosse previsto dal contratto, la relativa clausola sarebbe radicalmente nulla; la legge gli consente esclusivamente di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza (primi 4 anni) o di dare disdetta, al contratto stesso, alle scadenze successive alla prima.
I casi specifici, previsti per legge, nei quali il locatore/proprietario può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza sono, in via semplificata, i seguenti (art. 3 comma 1 L.431/98):
– destinazione dell’immobile ad uso proprio o di un familiare (uso abitativo o commerciale);
– il caso in cui, il conduttore/inquilino, abbia la disponibilità giuridica (proprietà, usufrutto, altra locazione, etc..) o di fatto di altro immobile, idoneo a fini abitativi, nello stesso comune;
– nel caso in cui, il conduttore/inquilino, non occupi con continuità l’immobile, senza giustificato motivo;
– nel caso in cui, l’immobile locato, sia gravemente danneggiato e da ricostruire o ristrutturare profondamente, anche per la necessità di realizzare nuove costruzioni, oppure, in caso di ultimo piano di uno stabile, ove sia prevista una sopraelevazione;
– intenzione di vendere l’immobile a terzi, a patto che non si abbia la proprietà di altro immobile a fini abitativi, oltre quello adibito a propria abitazione: in tal caso, al conduttore/inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto.
Sia il conduttore/inquilino sia il locatore/proprietario, nei casi consentiti sopra descritti, devono comunicare, rispettivamente, la volontà di recesso o la disdetta del contratto, con lettera raccomandata con prova di ricezione: il conduttore dovrà comunicare il recesso con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data nella quale libererà l’immobile, mentre, il proprietario, dovrà dare comunicazione del diniego al rinnovo del contratto almeno sei mesi prima della sua naturale scadenza, tanto con riguardo ai primi 4 anni (nei casi consentiti dalla legge e sopra elencati) quanto ai successivi 4 anni.
Il consiglio è senz’altro quello di valutare con ampio anticipo, laddove possibile, le determinazioni e successive mosse contrattuali da porre in essere, poiché, la normativa che disciplina la locazione, ha carattere imperativo e non derogabile dalle parti.

 

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