Categoria: Pillole di diritto

Moltissime persone si sono certamente imbattute nell’impossibilità di apportare alcune modifiche, che ritenevano necessarie, alle parti esterne del proprio appartamento, balconi, davanzali, logge, terrazzi o simili, a causa del famoso principio della tutela del decoro architettonico dello stabile, invocato o direttamente in ambito assembleare o, più spesso, da solerti vicini di casa che, generalmente, segnalano i presunti illeciti all’amministrazione condominiale.
Ma di che si tratta, in sostanza?
In primo luogo, occorre ricordare che, tale principio, è riconosciuto dal codice civile, all’art.1120 comma 4, laddove si definiscono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio, che può individuarsi, sulla scorta delle risalenti indicazioni della giurisprudenza, nella linea estetica dello stabile indipendentemente dal suo particolare pregio artistico. Esso è qualificabile come bene comune, al quale, quindi, sono (e devono) essere interessati tutti i condomini, anche perché suscettibile di valutazione economica, che va ad incidere, in ultimo, sul valore specifico ed unitario di ogni immobile facente parte dello stabile stesso.
In definitiva, la legge tutela la linea armonica, laddove esistente ed ancorché molto semplice, che caratterizza la fisionomia dell’edificio e permette, invece, sia le innovazioni che non compromettano questo scenario sia quelle che, ancorché potenzialmente lesive, risultano di maggiore utilità per i condomini, quale, ad esempio, l’installazione di inferriate per ragioni di sicurezza.
Può risultare utile compiere alcuni accenni, a titolo di pratico esempio, ad interventi considerati, generalmente, lesioni al decoro sopra descritto:
– sopraelevazione di piano compiuta in stile completamente diverso dal resto del palazzo;
– innalzamento o cambio radicale di colore dei parapetti dei balconi;
– installazione di strutture/coperture di balconi o logge, che alterano visibilmente la fisionomia della facciata condominiale;
– la sistemazione di una canna fumaria che percorra tutta la facciata condominiale.
L’installazione di parabole, condizionatori d’aria e caldaie, invece, va posta in essere con opportuni accorgimenti, che ne limitino il più possibile l’impatto visivo, poiché non si può considerare affatto vietato il loro posizionamento.
In caso di controversia sul punto, in realtà assai frequente, il giudizio circa il caso concreto spetterà al giudice, con la puntualizzazione che, nell’ottica della valutazione, peserà anche l’epoca di realizzazione dell’edificio, venendo ovviamente maggiormente tutelati, sotto questo profilo, gli stabili più antichi.
In ultimo, si rammenta che, un utile strumento per comprendere se alcune innovazioni siano permesse in un dato contesto, è certamente il regolamento condominiale che può specificamente vietare alcune lavorazioni od installazioni che, diversamente ed in linea generale, sarebbero consentite.
Il consiglio più opportuno è senz’altro quello di giovarsi di una consulenza professionale, prima di porre in essere un intervento su parti di proprietà esclusiva, intervento che, laddove denunciato e riconosciuto come vietato, potrebbe comportare, come visto, la necessità di sostenere la spesa per la rimozione ed il ripristino o, peggio, anche per un giudizio.

Acquisto d’immobili da costruire

L’acquisto di un immobile da costruire è un passo che va posto in essere con alcune attenzioni fondamentali, al fine di evitare spiacevoli e, spesso, assai dannose sorprese.
In primo luogo, è bene sapere che, la legge, tutela, con strumenti efficaci, l’aspirante acquirente che ha deciso di acquistare un immobile ancora in costruzione o, addirittura, esistente solo a livello di progetto; è quindi consigliabile diffidare del tutto di soggetti od imprese che, stranamente, si mostrano poco attente o preparate circa le garanzie e tutele da offrire (peraltro obbligatoriamente) agli aspiranti compratori.
I soggetti che si apprestano a concludere l’acquisto di un immobile da costruire devono essere protetti, in via estremamente  sintetica e concreta, da due rischi fondamentali e molto seri: la crisi dell’impresa costruttrice ed i vizi e difetti dell’immobile costruito e consegnato, dopo l’acquisto.
Come avviene nel concreto la tutela e quali sono le accortezze indispensabili?
Il contratto preliminare di vendita deve essere obbligatoriamente stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con l’intervento del notaio e, il contratto medesimo, va trascritto nei registri immobiliari, al fine di evitare il rischio d’ipoteche successive sull’immobile; inoltre, all’atto del preliminare, il venditore-costruttore, è obbligato a consegnare, all’acquirente, una fideiussione che garantisca il rimborso, all’acquirente stesso, di ogni cifra pagata, o da pagare, in caso di crisi dell’impresa: la validità della fideiussione dev’essere verificata dal notaio; è importante ricordare che, se non avviene con l’intervento del notaio o non viene consegnata la fideiussione, il preliminare non si potrà stipulare e, se stipulato, risulterà nullo.
Allo stesso modo, al momento della stipula del contratto definitivo (rogito), il notaio dovrà avere cura che, il venditore-costruttore, consegni al compratore una polizza assicurativa (cosiddetta postuma decennale, che va citata nell’atto stesso) che tuteli, sempre il compratore, dal rischio di vizi e gravi difetti dell’immobile, nell’arco del decennio successivo all’acquisto: altrettanto importante sapere che, in caso il venditore-costruttore non consegni la polizza, il contratto definitivo non si potrà stipulare e, qualora avvenisse, lo stesso sarà nullo, al pari del preliminare sottoscritto senza l’intervento del notaio o, come visto, senza la consegna della prevista fideiussione.

Infiltrazioni in appartamento, che fare

Una delle situazioni più spiacevoli che si può verificare nelle nostre case e che può gravare sui nostri immobili, in modo particolare in ambito condominiale, è quella delle infiltrazioni d’acqua a carico di strutture murarie, pareti o soffitti.
Si tratta di un fenomeno insidioso, che, se non affrontato tempestivamente e nei corretti modi, può causare danni anche molto ingenti.
Ma che fare, da un punto di vista legale, ove ci si trovi, malauguratamente, a vivere una problematica simile?
Il primo ed imprescindibile accorgimento, tanto che ci si trovi dalla parte del danneggiato quanto, a maggior ragione, da quella del danneggiante, è di dotarsi (ovviamente prima dell’evento) di adeguata polizza assicurativa, che tenga indenne il soggetto assicurato, in ragione del pagamento del premio, dai danni subiti o procurati.
Assume importanza assai rilevante, in tali frangenti, la presenza e l’operato di un’efficace assicurazione, perché, ove origine ed entità del danno sono indagati con accuratezza ed, in seguito, opportunamente ristorati ai soggetti che emerge ne abbiano diritto, si abbattono significativamente le probabilità di contenzioso.
Ove, invece, non fosse semplice o possibile individuare una soluzione conciliativa, a mezzo delle assicurazioni, per via d’insanabili divergenze circa l’origine o l’entità dei danni, sarà necessario farsi assistere legalmente.
In tale eventualità, sarà indispensabile, in primo luogo, non intervenire sulle strutture danneggiate, a fini di ripristino, prima di aver fatto compiere le opportune verifiche peritali che, in un primo tempo, potranno essere di carattere privato, ossia poste in essere direttamente dalle parti coinvolte che, in base alle relative risultanze e con l’ausilio dei propri legali, potranno ricercare una soluzione bonaria; in un secondo tempo, invece, qualora si rivelasse vano anche il lavoro dei legali di ricerca di una conciliazione, si dovrà procedere in via giudiziale, sempre avendo l’accortezza di non mutare lo stato dei luoghi oggetto di sinistro, che, diversamente, non potrebbero offrire più validi elementi di prova: si pensi, ad esempio, a quei casi nei quali risulta particolarmente difficile l’individuazione dell’origine della perdita (tubatura privata o comune, braga, diramazione tubo condominiale, rottura per usura, per sinistro…).
Soccorre in questi casi, dove l’urgenza d’intervenire è spesso essenziale, uno dei procedimenti speciali previsti dal nostro ordinamento, ossia l’accertamento tecnico preventivo (ATP), in virtù del quale, in tempi rapidi, viene nominato dal Tribunale un consulente tecnico d’ufficio (CTU), il quale avrà il compito, sulla base di un apposito ed analitico incarico dettato dal Giudice, di indagare e chiarire, a beneficio delle parti coinvolte, origine, cause, entità dei danni e costi di ripristino.
La perizia predisposta dal tecnico del Tribunale diviene, così, strumento utile per risolvere la vertenza, poiché, a differenza delle perizie private delle parti, rappresenta e “fotografa” , in anticipo (appunto, accertamento preventivo), quelle che sarebbero, con ogni probabilità, l’interpretazione e la valutazione del Giudice nell’ambito di una causa ordinaria di accertamento e risarcimento del danno, ultima opzione disponibile per le parti medesime, laddove fallisse la conciliazione anche dopo la conclusione del procedimento per ATP prima descritto.
In definitiva, il suggerimento fondamentale è quello di non agire in modo avventato, pur trovandosi in una situazione spiacevolissima e, spesso, assai invalidante e gravosa, poiché, il rischio, è quello di veder svanire le possibilità del pieno ristoro del danno subito (per il danneggiato) e di dimostrare, magari, la propria assenza di colpa (per il presunto danneggiante).

Il recesso nelle locazioni abitative

Un contratto di frequentissima applicazione nella prassi quotidiana è senza dubbio la locazione, tanto abitativa quanto commerciale.
Forniamo, come d’abitudine, alcune sintetiche e pratiche informazioni circa l’ipotesi in cui, una delle parti, voglia o abbia la necessità di recedere dal contratto stipulato con funzione abitativa.
In ambito di locazione abitativa classica (ossia, a canone libero o 4+4 che dir si voglia), che rappresenta, di gran lunga, il contratto più diffuso a livello, appunto, abitativo, il conduttore/inquilino ha la facoltà di recedere nei casi previsti specificamente dal contratto ed alle condizioni che, le parti, sono libere d’individuare ma, in ogni caso ed a norma dell’art.3 comma 6 della L.431/98, gli è garantita la possibilità di recedere, in qualunque momento, se ricorrono motivi gravi (reali e dimostrabili) e con un preavviso di sei mesi (ossia, fermo l’obbligo di versare gli ultimi sei mesi di canone e spese dovute).
Il locatore/proprietario, invece, non ha la stessa facoltà del conduttore e non può liberamente recedere ed, ove fosse previsto dal contratto, la relativa clausola sarebbe radicalmente nulla; la legge gli consente esclusivamente di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza (primi 4 anni) o di dare disdetta, al contratto stesso, alle scadenze successive alla prima.
I casi specifici, previsti per legge, nei quali il locatore/proprietario può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza sono, in via semplificata, i seguenti (art. 3 comma 1 L.431/98):
– destinazione dell’immobile ad uso proprio o di un familiare (uso abitativo o commerciale);
– il caso in cui, il conduttore/inquilino, abbia la disponibilità giuridica (proprietà, usufrutto, altra locazione, etc..) o di fatto di altro immobile, idoneo a fini abitativi, nello stesso comune;
– nel caso in cui, il conduttore/inquilino, non occupi con continuità l’immobile, senza giustificato motivo;
– nel caso in cui, l’immobile locato, sia gravemente danneggiato e da ricostruire o ristrutturare profondamente, anche per la necessità di realizzare nuove costruzioni, oppure, in caso di ultimo piano di uno stabile, ove sia prevista una sopraelevazione;
– intenzione di vendere l’immobile a terzi, a patto che non si abbia la proprietà di altro immobile a fini abitativi, oltre quello adibito a propria abitazione: in tal caso, al conduttore/inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto.
Sia il conduttore/inquilino sia il locatore/proprietario, nei casi consentiti sopra descritti, devono comunicare, rispettivamente, la volontà di recesso o la disdetta del contratto, con lettera raccomandata con prova di ricezione: il conduttore dovrà comunicare il recesso con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data nella quale libererà l’immobile, mentre, il proprietario, dovrà dare comunicazione del diniego al rinnovo del contratto almeno sei mesi prima della sua naturale scadenza, tanto con riguardo ai primi 4 anni (nei casi consentiti dalla legge e sopra elencati) quanto ai successivi 4 anni.
Il consiglio è senz’altro quello di valutare con ampio anticipo, laddove possibile, le determinazioni e successive mosse contrattuali da porre in essere, poiché, la normativa che disciplina la locazione, ha carattere imperativo e non derogabile dalle parti.

 

Locazioni commerciali ed emergenza Covid 19

Il periodo emergenziale che stiamo attraversando ed il connesso blocco, spesso fondato su provvedimenti di legge, della gran maggioranza delle attività economiche, commerciali e produttive, ha comportato il verificarsi di situazioni legalmente rilevanti, soprattutto in ambito di locazione commerciale.

Il conduttore di un negozio, laboratorio o capannone aziendale, in grave difficoltà per l’azzeramento del fatturato, non riesce a pagare il dovuto al proprietario, il quale, a sua volta, spesso non riesce ad orientarsi facilmente in un frangente simile e rimane esitante a fronte delle iniziative da assumere.

Che fare, quindi?

Alcune indicazioni di massima possono risultare assai utili.

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive ed esiste, nel nostro ordinamento, una norma che contempla l’ipotesi della sopravvenuta impossibilità di adempimento della prestazione, per causa non imputabile al debitore (art.1256 c.c.), impossibilità che può essere di carattere temporaneo o definitivo: nel primo caso, il debitore non potrà essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento e dovrà provvedervi non appena sia cessata la causa di oggettiva impossibilità, non da lui dipendente, mentre nel secondo, la parte gravata dall’impossibilità definitiva dell’adempimento, potrà invocare la risoluzione del contratto.

In sintesi ed in un’ottica molto pratica, possiamo affermare che, il conduttore che si trovi in grave difficoltà in questo periodo, dovrà darne tempestiva e motivata comunicazione al proprietario, non potendo smettere di pagare il dovuto per il solo fatto dell’esistenza della situazione emergenziale, e farsi parte diligente nel proporre una soluzione per lui fattibile, che si concreti nel rinvio del pagamento di alcune mensilità, nell’abbattimento delle stesse o della revisione vera e propria del contratto, a condizioni maggiormente sostenibili; così facendo, seguirà una condotta consona e potrà, se del caso, opporsi in modo fondato a richieste immediate di risoluzione del contratto e di sfratto che dovessero giungere dalla proprietà.

Proprietà che,  dal  canto  suo  e tenendo conto dell’oggettiva  ed innegabile situazione di fatto, dovrà rammentare che, in caso il proprio conduttore espliciti una situazione di grave difficoltà fondata su causa a lui non imputabile, addirittura dovuta a provvedimenti governativi che fermano del tutto un’attività commerciale, non potrà procedere nell’immediato con la richiesta di risoluzione contrattuale e la connessa procedura di sfratto, poiché, come detto, sussistendo i presupposti di oggettiva impossibilità di adempimento e di soggettiva assenza di colpa del debitore, il medesimo potrà non essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento.

In  sostanza, non  si pensi, sbagliando, che la situazione di emergenza  conceda la facoltà di non rispettare i contratti, ma si  tenga presente  che,  l’ordinamento, ha previsto il verificarsi di contingenze del genere e richiede, in primo luogo e come sempre, che le parti si attivino efficacemente  ed   in   buona   fede   per  la   salvaguardia del contratto e la sua sopravvivenza, salvo casi estremi di oggettiva impossibilità di prosecuzione.

 

In Italia è un mercato che si è sviluppato molto da diversi anni, ma soprattutto nelle ultime settimane, a causa , ovviamente, della situazione assai particolare che ci siamo trovati a vivere, si è registrato un aumento elevatissimo delle operazioni d’acquisto on line, di ogni genere di prodotto.
Siamo sicuri, però, di conoscere i nostri diritti fondamentali di consumatori, nell’ambito delle transazioni su internet?
La materia è vasta e tecnicamente complessa, ma ecco una breve sintesi di ciò che, accostandosi ad un acquisto on line, ognuno dovrebbe sapere.
La prima cosa da ricordare, in via generale, è che chiunque effettua un acquisto on line ha sempre la possibilità, garantita per legge, di cambiare idea: se una volta arrivato il prodotto, lo stesso non è come ce lo saremmo aspettati o come lo volevamo, oppure, come detto, abbiamo semplicemente cambiato idea, abbiamo 14 giorni per restituirlo, senza dover fornire alcuna spiegazione né sostenere costi di alcun genere; occorre rammentare che, l’indicato periodo di 14 giorni, decorre dal momento della consegna, in caso di acquisto di merce, e da quello della conclusione del contratto nel caso di contratto di servizi. Si tratta del “diritto di recesso” e permette, al consumatore, di tornare sui suoi passi senza subire alcun danno o spesa, essendo a carico del venditore il rimborso di ogni costo sostenuto dall’acquirente, comprese le spese di consegna e/o spedizione, rimborso che dovrà avvenire attraverso il medesimo strumento utilizzato, dal consumatore, per effettuare i suoi pagamenti.
Ulteriore aspetto di grande importanza è quello che riguarda il caso in cui, sventuratamente, il prodotto acquistato on line, e consegnatoci, si rivela difettoso: è fondamentale sapere che, in tale eventualità, si hanno a disposizione due anni per far valere la garanzia post vendita.
La garanzia vale dal momento della consegna, come detto, per due anni e può essere fatta valere entro due mesi dalla scoperta del problema: il consumatore può chiedere (sempre meglio per iscritto) la sostituzione o riparazione del prodotto e, solo nel caso in cui queste siano assai difficoltose o addirittura impossibili, si può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto (con restituzione integrale del denaro al cliente e del prodotto al venditore).
In ultimo, è bene rammentare che, un sito di vendita on line affidabile, fornisce, sempre, tutte le informazioni essenziali e la descrizione delle caratteristiche del bene che s’intende acquistare, insieme alla chiara indicazione del prezzo (con scorporo di tasse e spese di spedizione), delle modalità di pagamento e di consegna o circa la precisa durata del contratto, in caso di fornitura di servizi: se anche una sola parte di queste informazioni non sia fornita, o lo sia in modo lacunoso o dubbio, il contratto potrà essere ritenuto nullo, con tutte le conseguenze legali del caso a beneficio del consumatore.
Tenendo a mente queste poche principali regole, ci si potrà accostare al mondo dell’e-commerce con serenità e sicurezza.
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