Il recesso nelle locazioni abitative

Un contratto di frequentissima applicazione nella prassi quotidiana è senza dubbio la locazione, tanto abitativa quanto commerciale.

Forniamo, come d’abitudine, alcune sintetiche e pratiche informazioni circa l’ipotesi in cui, una delle parti, voglia o abbia la necessità di recedere dal contratto stipulato con funzione abitativa.

In ambito di locazione abitativa classica (ossia, a canone libero o 4+4 che dir si voglia), che rappresenta, di gran lunga, il contratto più diffuso a livello, appunto, abitativo, il conduttore/inquilino ha la facoltà di recedere nei casi previsti specificamente dal contratto ed alle condizioni che, le parti, sono libere d’individuare ma, in ogni caso ed a norma dell’art.3 comma 6 della L.431/98, gli è garantita la possibilità di recedere, in qualunque momento, se ricorrono motivi gravi (reali e dimostrabili) e con un preavviso di sei mesi (ossia, fermo l’obbligo di versare gli ultimi sei mesi di canone e spese dovute).

Il locatore/proprietario, invece, non ha la stessa facoltà del conduttore e non può liberamente recedere ed, ove fosse previsto dal contratto, la relativa clausola sarebbe radicalmente nulla; la legge gli consente esclusivamente di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza (primi 4 anni) o di dare disdetta, al contratto stesso, alle scadenze successive alla prima.

I casi specifici, previsti per legge, nei quali il locatore/proprietario può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza sono, in via semplificata, i seguenti (art. 3 comma 1 L.431/98):

– destinazione dell’immobile ad uso proprio o di un familiare (uso abitativo o commerciale);

– il caso in cui, il conduttore/inquilino, abbia la disponibilità giuridica (proprietà, usufrutto, altra locazione, etc..) o di fatto di altro immobile, idoneo a fini abitativi, nello stesso comune;

– nel caso in cui, il conduttore/inquilino, non occupi con continuità l’immobile, senza giustificato motivo;

– nel caso in cui, l’immobile locato, sia gravemente danneggiato e da ricostruire o ristrutturare profondamente, anche per la necessità di realizzare nuove costruzioni, oppure, in caso di ultimo piano di uno stabile, ove sia prevista una sopraelevazione;

– intenzione di vendere l’immobile a terzi, a patto che non si abbia la proprietà di altro immobile a fini abitativi, oltre quello adibito a propria abitazione: in tal caso, al conduttore/inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto.

Sia il conduttore/inquilino sia il locatore/proprietario, nei casi consentiti sopra descritti, devono comunicare, rispettivamente, la volontà di recesso o la disdetta del contratto, con lettera raccomandata con prova di ricezione: il conduttore dovrà comunicare il recesso con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data nella quale libererà l’immobile, mentre, il proprietario, dovrà dare comunicazione del diniego al rinnovo del contratto almeno sei mesi prima della sua naturale scadenza, tanto con riguardo ai primi 4 anni (nei casi consentiti dalla legge e sopra elencati) quanto ai successivi 4 anni.

Il consiglio è senz’altro quello di valutare con ampio anticipo, laddove possibile, le determinazioni e successive mosse contrattuali da porre in essere, poiché, la normativa che disciplina la locazione, ha carattere imperativo e non derogabile dalle parti.