Locazioni commerciali ed emergenza Covid 19

Il periodo emergenziale che stiamo attraversando ed il connesso blocco, spesso fondato su provvedimenti di legge, della gran maggioranza delle attività economiche, commerciali e produttive, ha comportato il verificarsi di situazioni legalmente rilevanti, soprattutto in ambito di locazione commerciale.

Il conduttore di un negozio, laboratorio o capannone aziendale, in grave difficoltà per l’azzeramento del fatturato, non riesce a pagare il dovuto al proprietario, il quale, a sua volta, spesso non riesce ad orientarsi facilmente in un frangente simile e rimane esitante a fronte delle iniziative da assumere.

Che fare, quindi?

Alcune indicazioni di massima possono risultare assai utili.

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive ed esiste, nel nostro ordinamento, una norma che contempla l’ipotesi della sopravvenuta impossibilità di adempimento della prestazione, per causa non imputabile al debitore (art.1256 c.c.), impossibilità che può essere di carattere temporaneo o definitivo: nel primo caso, il debitore non potrà essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento e dovrà provvedervi non appena sia cessata la causa di oggettiva impossibilità, non da lui dipendente, mentre nel secondo, la parte gravata dall’impossibilità definitiva dell’adempimento, potrà invocare la risoluzione del contratto.

In sintesi ed in un’ottica molto pratica, possiamo affermare che, il conduttore che si trovi in grave difficoltà in questo periodo, dovrà darne tempestiva e motivata comunicazione al proprietario, non potendo smettere di pagare il dovuto per il solo fatto dell’esistenza della situazione emergenziale, e farsi parte diligente nel proporre una soluzione per lui fattibile, che si concreti nel rinvio del pagamento di alcune mensilità, nell’abbattimento delle stesse o della revisione vera e propria del contratto, a condizioni maggiormente sostenibili; così facendo, seguirà una condotta consona e potrà, se del caso, opporsi in modo fondato a richieste immediate di risoluzione del contratto e di sfratto che dovessero giungere dalla proprietà.

Proprietà che,  dal  canto  suo  e tenendo conto dell’oggettiva  ed innegabile situazione di fatto, dovrà rammentare che, in caso il proprio conduttore espliciti una situazione di grave difficoltà fondata su causa a lui non imputabile, addirittura dovuta a provvedimenti governativi che fermano del tutto un’attività commerciale, non potrà procedere nell’immediato con la richiesta di risoluzione contrattuale e la connessa procedura di sfratto, poiché, come detto, sussistendo i presupposti di oggettiva impossibilità di adempimento e di soggettiva assenza di colpa del debitore, il medesimo potrà non essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento.

In  sostanza, non  si pensi, sbagliando, che la situazione di emergenza  conceda la facoltà di non rispettare i contratti, ma si  tenga presente  che,  l’ordinamento, ha previsto il verificarsi di contingenze del genere e richiede, in primo luogo e come sempre, che le parti si attivino efficacemente  ed   in   buona   fede   per  la   salvaguardia del contratto e la sua sopravvivenza, salvo casi estremi di oggettiva impossibilità di prosecuzione.

 

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